O síndico pode restringir a acesso a área comum do prédio por inadimplemento?
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Para responder tal pergunta, será necessário confrontar dois quesitos, que são:
Primeiro, o Código Civil, que não autoriza a limitação do uso de área comum do condomínio, permitindo, por isso, apenas a cobrança de juros na margem de 1%, ao mês, combinado com a multa de 2% sobre o débito, conforme prediz o parágrafo primeiro do artigo 1.336:
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Por tal ordem, o uso da área comum é permitido, pois já há penalidades financeiras, suficientes contra o inadimplente.
Noutro ponto, temos os julgados entendendo que, estando o condômino inadimplente, ele deixa de cumprir com seu papel fundamental no condomínio, deixa de cuidar do que é comum, ou seja, passa a utilizar áreas que não realizou a contraprestação devida. Assim, passa não só a deixar um prejuízo financeiro para o prédio, como também utiliza indevidamente o espaço pago pelos outros.
Nesta toada, segundo a jurisprudência, não há ilegalidade na de restrição de utilização de área comum, nos termos do julgado, (TJ-SP - APL: 40013549520138260564 SP 4001354-95.2013.8.26.0564, Relator: Clóvis Castelo, Data de Julgamento: 09/06/2014, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/06/2014). “Restou incontroverso nos autos que pende sobre a unidade condominial débitos relativos ao pagamento de cotas condominiais, não se mostrando, mesmo, justo que moradores da unidade inadimplente usufruam dos mesmos serviços que os demais, gerando gastos com consumo e manutenção, sem a contraprestação devida, acarretando enriquecimento sem causa, razão pela qual se mostra perfeitamente possível a restrição de uso advinda do inadimplemento”
Vale destacar, que para não ficar no confronto entre o Código Civil e os julgamentos do Tribunal de Justiça, basta que o síndico faça constar a restrição de uso na convenção de condomínio, o que lhe garante o sossego necessário para limitar as incursões dos condôminos inadimplentes em determinadas áreas do prédio.
8 Comentários
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Mesmo que o condômino não esteja pagando pela conservação da área comum, não ficará isento deste pagamento e poderá ser cobrado judicialmente por isso.
Portanto, não pode ser impedido de utilizar por algo que continua sendo responsável, mesmo que no momento esteja inadimplente.
Existindo esse impedimento, poderá pleitear que o valor correspondente ao período não configure dívida. continuar lendo
O cara vai usar em dobro após pagar? então a penalidade, ainda que pareça pequena, é a que está na lei. continuar lendo
Outro detalhe é que as áreas comuns não cabem coibição, visto que, quando se adquire um apartamento de condomínio, você adquire junto o acesso as áreas comuns. Afinal, quando alguém paga 1,2 milhão em um apartamento de 70m², ele não está pagando pelos 70m²de apartamento e acabou, ele está pagando pela academia do condomínio, pelas piscinas, pelo bosque, pela área de churrasqueira e etc.
Seria o mesmo que a prefeitura lhe impedir de utilizar o quintal de sua casa, ou a garagem de sua casa, por você não ter pago o IPTU. continuar lendo
Aqui no RS os síndicos realizam uma assembleia com os condôminos, geralmente fica disposto em ata que quem estiver inadimplente, não poderá usar as áreas comuns, tais como: churrasqueira, piscina, parquinho, etc.
A jurisprudência (pelo menos no TJ/RS) vem sendo no sentido de que, em havendo ata dispondo do ponto, não gerará qualquer indenização, pois se trata de área comum, havendo, assim, supremacia do interesse coletivo sobre o individual.
Quanto à suspensão da cobrança do período que houve e/ou há o inadimplemento, esta não poderá ocorrer porque o condomínio (verba que o condômino paga) contínua correndo, ainda que este não utilize da área.
Acho correto o impedimento de utilização de espaços comuns do condomínio, pois se trata de local utilizado por todos, com um custo de reparo e manutenção que é subsidiado, repito, por todos, levando em conta o tempo médio de uma ação de cobrança condominial que aqui gira em torno de oito a dez anos, não é crível e nem aceitável que os demais sejam penalizados pagando por algo para que outro usufrua sem pagar. continuar lendo
Não usufrui sem pagar Douglas, porque está somando esse custo à sua dívida.
Ele fica devendo por esse tempo que não pagou, e isso acarretará juros, correção etc...
Todos os condôminos que cubram por ora sua inadimplência, usufruirão dos valores quando recebidos, portanto não sairão prejudicados. Lembre-se que não pode existir duplicidade de penalização.
Somente poderão ser aplicadas tais restrições se as mesmas estiverem previstas na Convenção do Condomínio, mesmo assim, serão discutíveis.
Convenção do condomínio: é a lei interna do condomínio. Não pode se sobrepor a nenhuma lei federal, estadual ou municipal, nem às normas técnicas.
Regulamento interno: são as regras de uso do condomínio. Também não contrariar nenhuma legislação.
Decisões assembleares: também vale como uma lei para aquela comunidade - desde que se respeite o quórum necessário para o assunto avaliado em questão. Também não pode extrapolar o limite de nenhuma lei. continuar lendo
Uma pergunta: Já que proibido de acessar as áreas comuns por inadimplemento, ao pagar a dívida o que acontece com o tempo em que foi privado daquele benefício, já que, em tese, teria pago sem utilizar (CDC)? E outra: Se ele pode ficar sem utilizar as áreas comuns por não pagar, pode o mesmo escolher não pagar de propósito e querer ficar sem utilizar as mesmas? E o direito constitucional à propriedade? Afinal, ele é dono ou não de fração da área comum tb?
Acho pouco razoável o impedimento ao acesso. Por outro lado, multas mais pesadas... aí pode ser estudado. continuar lendo
Bem que seria bom que os inadimplentes com mais de 6 meses não pudessem utilizar elevadores, áreas comuns e etc. Mas isto não pode ocorrer, se sua dívida pelo menos acabasse quando não utiliza área comum, tudo bem, ocorre que o condomínio vai cobrar a dívida e quando ele pagar, mesmo que no ultimo caso perdendo seu bem, ele não terá de volta os serviços negados a ele.
Sendo assim, não vejo como ser possível coibir a utilização de área comum. continuar lendo
O artigo sugere que "o síndico faça constar a restrição de uso na convenção de condomínio". Porém, o síndico não tem poder de alterar a convenção condominial! Portanto, ha grave falha na proposta. continuar lendo